Client Alert
Στις 12 Μαΐου 2026 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ο περί Δικαστηρίων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2026 (Ν. 116(Ι)/2026), με τον οποίο τροποποιείται το άρθρο 22Γ του περί Δικαστηρίων Νόμου και εισάγεται μια ιδιαίτερα σημαντική δικαστική δικλείδα προστασίας για ενυπόθηκους οφειλέτες και άλλα πρόσωπα που επηρεάζονται από διαδικασίες εκποίησης ενυπόθηκων ακινήτων.
Η τροποποίηση αυτή συνιστά μία από τις σημαντικότερες νομοθετικές παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στον τομέα των εκποιήσεων, καθότι παρέχει πλέον ρητή δικαιοδοσία στο Επαρχιακό Δικαστήριο να εξετάζει και να αποφαίνεται επί διαφορών που αναφύονται κατά το τελικό στάδιο της διαδικασίας εκποίησης και ειδικότερα σε σχέση με την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», η οποία προηγείται της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Το νέο νομοθετικό πλαίσιο
Με την τροποποίηση του άρθρου 22Γ, το Δικαστήριο αποκτά εξουσία να εξετάζει έφεση ή αίτηση η οποία καταχωρείται από:
· τον ενυπόθηκο οφειλέτη,
· τον εγγυητή,
· τον πάροχο εξασφάλισης,
· συνιδιοκτήτες του ακινήτου,
· ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο το οποίο αποδεικνύει ότι επηρεάζεται άμεσα από τη διαδικασία εκποίησης.
Η εξουσία αυτή περιλαμβάνει τη δυνατότητα έκδοσης διατάγματος παραμερισμού της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», εφόσον το Δικαστήριο κρίνει ότι συντρέχουν οι απαιτούμενες νομικές και πραγματικές προϋποθέσεις.
Η νέα δικαιοδοσία ασκείται ανεξαρτήτως οποιασδήποτε άλλης πρόνοιας του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, γεγονός που καταδεικνύει την πρόθεση του νομοθέτη να εξασφαλίσει αποτελεσματικό δικαστικό έλεγχο στο τελικό στάδιο πριν από την ολοκλήρωση της εκποίησης.
Η κρίσιμη προθεσμία των 45 ημερών
Ιδιαίτερης σημασίας είναι η πρόνοια του Νόμου σύμφωνα με την οποία η σχετική διαδικασία πρέπει να κινείται εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ».
Η προθεσμία αυτή έχει ουσιαστικά ανατρεπτικό χαρακτήρα και η μη συμμόρφωση με αυτήν ενδέχεται να στερήσει από τον επηρεαζόμενο το δικαίωμα να ζητήσει δικαστική παρέμβαση.
Ως εκ τούτου, από τη στιγμή που παραλαμβάνεται η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ο χρόνος αντίδρασης είναι εξαιρετικά περιορισμένος και η άμεση λήψη νομικής συμβουλής καθίσταται αναγκαία.
Μεταβατικές διατάξεις
Ο Ν. 116(Ι)/2026 περιλαμβάνει ειδική μεταβατική ρύθμιση για τις περιπτώσεις όπου η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είχε ήδη επιδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου.
Στις περιπτώσεις αυτές, η προθεσμία των 45 ημερών δεν υπολογίζεται από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης αλλά από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του Νόμου, παρέχοντας έτσι πρόσθετη δυνατότητα προσφυγής σε πρόσωπα τα οποία βρίσκονταν ήδη σε διαδικασία εκποίησης κατά τον χρόνο ψήφισης της τροποποίησης.
Η πρακτική σημασία της τροποποίησης
Η συγκεκριμένη νομοθετική παρέμβαση μεταβάλλει ουσιαστικά τα μέχρι σήμερα δεδομένα.
Μέχρι πρότινος, η πλειονότητα των δικαστικών αμφισβητήσεων επικεντρωνόταν κυρίως στα προγενέστερα στάδια της διαδικασίας εκποίησης, συμπεριλαμβανομένων ζητημάτων που αφορούσαν την εγκυρότητα των ειδοποιήσεων υπερημερίας και την τήρηση των υποχρεώσεων του δανειστή.
Πλέον, ο νομοθέτης αναγνωρίζει ρητά δικαστικό έλεγχο και επί της ίδιας της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», δηλαδή σε ένα στάδιο κατά το οποίο η διαδικασία εκποίησης βρίσκεται πολύ κοντά στην ολοκλήρωσή της.
Η εξέλιξη αυτή ενισχύει σημαντικά:
· το δικαίωμα πρόσβασης στη δικαιοσύνη,
· το δικαίωμα αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας,
· την αρχή της αναλογικότητας,
· και τον δικαστικό έλεγχο επί των ενεργειών πιστωτικών ιδρυμάτων και εταιρειών εξαγοράς πιστώσεων.
Ενδεικτικοί λόγοι αμφισβήτησης της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ»
Κάθε υπόθεση θα πρέπει να αξιολογείται ξεχωριστά με βάση τα ιδιαίτερα πραγματικά και νομικά της δεδομένα.
Ωστόσο, μεταξύ των ζητημάτων που δύνανται να αποτελέσουν αντικείμενο δικαστικού ελέγχου περιλαμβάνονται ενδεικτικά:
· λανθασμένος ή αμφισβητούμενος υπολογισμός του χρεωστικού υπολοίπου,
· παράνομες ή καταχρηστικές χρεώσεις,
· καταχρηστικοί συμβατικοί όροι,
· παράβαση υποχρεώσεων καλής πίστης από τον δανειστή,
· αμφισβήτηση της εγκυρότητας ή εκτελεστότητας εγγυήσεων,
· διαδικαστικές πλημμέλειες κατά την αποστολή ή επίδοση ειδοποιήσεων,
· παραβίαση νομοθετικών ή κανονιστικών υποχρεώσεων που διέπουν τη διαδικασία εκποίησης,
· ζητήματα που άπτονται της νομιμότητας της μεταβίβασης ή διαχείρισης της πιστωτικής διευκόλυνσης.
Υποχρέωση ταχείας εκδίκασης
Ιδιαίτερα σημαντικό είναι επίσης το γεγονός ότι ο τροποποιητικός νόμος επιδιώκει την ταχεία απονομή της δικαιοσύνης στις συγκεκριμένες υποθέσεις, προβλέποντας ότι οι διαδικασίες αυτές θα πρέπει, κατά κανόνα, να ολοκληρώνονται εντός δώδεκα (12) μηνών από την καταχώρισή τους, εκτός εάν το Δικαστήριο κρίνει διαφορετικά υπό τις περιστάσεις της συγκεκριμένης υπόθεσης.
Συμπεράσματα
Ο Ν. 116(Ι)/2026 αποτελεί σημαντική ενίσχυση της δικαστικής προστασίας στον τομέα των εκποιήσεων και δημιουργεί ένα νέο και ουσιαστικό μηχανισμό ελέγχου της νομιμότητας των διαδικασιών που οδηγούν στην πώληση ενυπόθηκων ακινήτων.
Η ύπαρξη αυστηρής προθεσμίας 45 ημερών καθιστά επιτακτική την άμεση αξιολόγηση κάθε Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» από εξειδικευμένο νομικό σύμβουλο, προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσο υφίστανται λόγοι για την καταχώριση έφεσης ή άλλης δικαστικής διαδικασίας προς παραμερισμό της.
Για πρόσωπα που έχουν ήδη λάβει ή αναμένουν να λάβουν Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», η έγκαιρη εξέταση της υπόθεσής τους ενδέχεται να αποδειχθεί καθοριστικής σημασίας για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων και των συμφερόντων τους.
Το παρόν ενημερωτικό σημείωμα παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Κάθε υπόθεση πρέπει να αξιολογείται ξεχωριστά βάσει των ιδιαίτερων πραγματικών και νομικών περιστατικών της.